处置高房价的几条治本之策

2017年4月13日 来源:中国青年报 澳门葡京赌场

当国资委决定78家央企退出房地产领域的消息见诸媒体后,舆论的反应是不同的。有人暗示赞同,也有网民认为,退出的仅仅是78家不以房地产为主业的央企,而以房地产为主业的央企是否还会继续争当“地王”?

紧接着有媒体消息称,北京市暂停热点地区高价土地入市,并将改进土地交易方式,控制非理性土地竞价,将设立地价合理区间,不再“价高者得”,并增加配建保障性住房和承担公益性设施建造等要求作为土地竞买条件。笔者以为,出台这样的政策,一方面旨在控制天价“地王”的出现,另一方面意在激励房地产企业积极承建保障性住房。但这些政策在操纵中是有难度的。

自“国十一条”出台,到两会前后一些领导的讲话,既一再强调要控制房价,但也反复暗示不能靠行政手段打压房地产市场。从今年前两个月的数据看,房价仍没有显现出停止上涨的势头,表明调控的手段、方式、方向未必恰到好处。从中央政府到地方政府,过去是现在依然是,把增加政策性保障性住房的建造作为平抑房价的一个首要办法。但这并不能在保障公平的基础上、从根本上实现“居者有其屋”的目标。笔者以为,要经过经济调控手段实现这样的目标,需要从以下三个方面入手——

要改变此刻土地出让“招拍挂”的方式。实行“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)的目的,一是防止拿地过程中的暗箱操纵,增加土地交易作为的透明度;二是增加土地出让的收入,也就是政府财政的收入。但其结果是使房价和地价一起水涨船高。而从理论上说,土地是国家所有,不是某些政府部门和某些官员想卖哪块就可以卖哪块的。怎样才能不再“价高者得”?首先,一座城市每年可以占用多少土地、占用哪些土地,乃至不同土地的基准地价和可浮动幅度,应该经人大审议经过。其次,哪些房地产企业可以拿地,按什么顺序和程序选择,可以综合考虑这些企业的业绩,比如以往拿地的情况,开发建造的情况,出售商品房的情况,房屋质量情况,售后办事情况,顾客反馈情况等等。哪些企业合法拿地、合理定价、物美价廉、口碑优良,就应该排名在前。标准和实绩应该公布透明,便于公众监督。

要更加严刻地控制投资性购房。房价问题之所以引发民怨,不在寡而在不均。投资性购房拉高了房价,拉大了贫富差距,加剧了所谓供需矛盾和房地产市场的恶性循环。有一种观点是,房价过度下降,资产缩水,对百姓生活和经济发展都不利。这其实是个伪概念。住房是不动产,有刚性需求,不会像股票那样市值蒸发。在“居者有其屋”和“一夜暴富”之间,应该作何选择呢?显然,要增进社会公平,就要平抑房价,也就要严控投资性购房。首先,应继续提高第二套房贷款的门槛。考虑房屋户型的差异,可以确定一个相对合理的面积标准。如购买了第一套住宅且达到一定标准者,再购买第二套住宅时,贷款的条件就要明显提高,甚至可以考虑不予贷款。其次,延长二手房上市的最短年限。比如,5年以后才可上市交易。从其间的必要支出及5年后的不确定性考虑,必然使投资性购房者谨慎出手。

由建经适房逐步改为建廉租房。近年来,一些代表委员、经济学家曾提议停建经适房的创议,遭到很多人诟病,其原因在于仅提议了停建的创议。不可否认,经济适用房建造确实处置了许多中低收入者的住房,但存在的问题也不容忽视。由于经适房价格也在水涨船高,所以,真正的低收入者仍然望房兴叹。而在“双轨制”下,即使入围者都百分之百符合条件,但这实际上在标准线上下群体之间、在靠摇号侥幸摇中和运气不佳的群体之间造成了新的不公。有关主管部门以为,用经适房等保障低端,市场局部就可以放开,结果更加大了差距和不公,使广大的中等收入者“两头够不着”。我认为,公平与合理的选择是,在控制地价降低成本、抑制投资性购房需求的前提下,取消“双轨制”,降低整体房价水平。同时,以政府的名义,出资多建廉租房。不错,发达国家和地区也有相当比例的居民租房居住。但此刻,我国各城市出租房屋者首要是有两套以上住房的城市居民,而一个大学生拿出一半的月工资,仍租不起一个一居室。所以,借鉴国际经验,应该多建廉租房,以此处置低收入者的居住问题。

几条治本办法要取得实效,还有赖于各级地方政府改变对土地财政的过度依赖。要调整经济结构,全面发展一二三次产业,瞄准国内市场,积极开发新产品,提高经济效益,使财政收入和经济发展得到多点支撑,增进经济发展,改善人民生活,保障社会公平,才能实现“居者有其屋”的目标。

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